Нередко жилое помещение находится в собственности у нескольких человек, и не всегда эти люди являются близкими родственниками. Из-за чего может возникнуть необходимость определить порядок пользования квартирой или домом. Определение порядка пользования позволяет ограничить доступ иным собственникам на определенную площадь (например, выделить конкретную комнату в квартире для проживания), а также определить порядок пользования и содержания мест общего пользования (кухни, коридора, туалета, ванной комнаты). Чтобы ответить на вопрос «Как определить этот порядок?» обратимся к законодательству:
- Квартира, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц
с определением доли каждого из них, принадлежит им на праве общей долевой собственности (п.п. 1, 2, ст. 244 ГК РФ). - Владение и пользование такой квартирой осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом
(п. 1, ст. 247 ГК РФ). - Участник долевой собственности имеет, право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2, ст. 247 ГК РФ).
Так у собственников возникает несколько путей решения спорной ситуации. Во-первых, самостоятельно договориться с сособственниками о порядке пользования жилым помещением. Во-вторых, если первый вариант не увенчался успехом, собственнику, который заинтересован в определении порядка, придётся обратиться в судебный орган. И тут уже все зависит от конкретной ситуации. Например, если поделить квартиру поровну невозможно, то собственники, которые занимают меньшую площадь, могут потребовать компенсации от тех, кому досталась площадь больше размера своей доли (п. 2 ст. 247 ГК РФ). В сложившейся практике суд учитывает следующие обстоятельства:
- Фактически сложившийся порядок проживания в квартире. Что важно, такой порядок может не соответствовать долям.
- Нуждаемость каждого из сособственников в этом жилом помещении. В этом случае суд может обратить внимание на наличии у жильцов иного жилья.
- Реальная возможность совместного проживания. (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6; Пленума ВАС РФ № 8; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2020 по делу № 33-9973/2020).
Кроме этого, имеют значения при вынесении решения судом следующие обстоятельства: количество жильцов, количество комнат в жилом помещении и его планировка, ну и конечно размеры долей каждого из сособственников. Но «идеальные» доли, которые закреплены за собственниками на бумаге, не всегда совпадают с реальными долями.
Приведем несколько интересных тезисов из судебной практики:
- Участник общей долевой собственности на жилое помещение не всегда обладает безусловным правом на вселение в него и, как следствие, на проживание в нем, поскольку реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников. (Определение Московского городского суда от 16.09.2015 N 4г/5-9560/2015);
- В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации). (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.08.2016 № 78-КГ16-36) При этом, сумма компенсации в подобных случаях чаще всего исчисляется исходя из рыночной стоимости принадлежащей истцу доли и определяется либо соглашением сторон, либо заключением эксперта. Инициатором выплаты такой компенсации может быть и ответчик, обратившийся к суду с соответствующим требованием (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2015 по делу N 33-3927).
- Отсутствие фактического сложившегося порядка пользования жилым помещением не может служить самостоятельным основанием к отказу в иске, поскольку п. 1 ст. 247 ГК РФ предусмотрено право сособственника в случае недостижения соглашения между сособственниками о совместном использования такого помещения требовать разрешения данного вопроса в судебном порядке (Определение Московского городского суда от 06.11.2015 N 4г/7-11103/2015).
Ситуаций множество и все они индивидуальны. Наши эксперты в сфере жилищного права помогут Вам решить самые сложные и нестандартные вопросы.
